Réaliser un investissement immobilier au Sénégal peut être motivé par divers facteurs : recherche de revenus complémentaires, revente pour une plus-value, création d’un patrimoine, préparation de la retraite…
Quelque soit la raison, un investissement de ce type doit être réfléchi, et être l’aboutissement d’une réelle stratégie, dans laquelle plusieurs éléments doivent être pris en compte, et certains pièges évités.
Nous vous présentons nos 4 astuces pour réussir votre investissement immobilier au Sénégal :
1) CALCULER LA POSSIBLE RENTABILITÉ
La méthode la plus simple est de calculer la rentabilité brute. Pour cela, nous aurons seulement besoin du prix d’achat ainsi que le montant du loyer.
Par exemple : J’achète un appartement d’une valeur de 50 000 000 FCFA. Je décide de le louer 400 000 FCFA par mois, ce qui fait un total de 4 800 000 FCFA de loyer annuel que je percevrai. Pour obtenir la rentabilité annuelle brute, j’applique la formule suivante : (LOYER ANNUEL x 100) / PRIX D’ACHAT. En l’occurrence ici (4 800 000 x 100) / 50 000 000 = 9,6%.
Il s’agit ici de la rentabilité brute que va offrir cet appartement dès lors qu’il sera loué. C’est un premier indicateur qui, bien qu’incomplet, donne tout de même une certaine tendance quant à l’intérêt du bien.
Entrons maintenant dans le détail, en évaluant la rentabilité nette, qui va nous indiquer avec précision les revenus réels que nous apportera cet appartement :
Le calcul est exactement le même, à la différence qu’il est beaucoup plus précis car on y ajoute plusieurs éléments.
Sans entrer dans le détail de toutes les dépenses que génèrent un appartement, nous allons simplement considérer les éléments suivants : les frais de notaires de 5%, les frais de gestion d’une agence de 5% et un mois de l’année où cet appartement ne serait potentiellement pas loué.
PRIX DE VENTE + 5% DE FRAIS DE NOTAIRE = 52 500 000 FCFA
LOYER ANNUEL – 1 MOIS DE LOGEMENT VACANT = 4 800 000 – 400 000 = 4 400 000 FCFA
4 400 000 – 5% DE FRAIS DE GESTION = 4 400 000 – 220 000 = 4 180 000 FCFA
Le calcul est donc le suivant : (4 180 000 x 100) / 52 500 000 = 7,96%.
Il s’agit donc ici de la rentabilité nette, qui a pris en compte les différentes dépenses qui viennent s’ajouter à l’investissement de départ. Nous aurions pu également compter également les différents travaux effectués, l’achat de meubles…
Plus la rentabilité est élevée, plus cette dernière est attrayante. Soyez donc attentifs à toutes ces dépenses additionnelles, et incorporez-les à votre calcul final. Ce dernier sera beaucoup plus précis. Une rentabilité nette est intéressante dès lors qu’elle dépasse les 6%, car c’est supérieur aux rendements que vous offrent les placements bancaires.
2) L’EMPLACEMENT DU BIEN
Il est important de sélectionner intelligemment l’emplacement du bien en question, notamment si le but recherché est une plus-value immobilière à la revente de ce bien. En effet, il est préférable de choisir un emplacement où le prix de de l’immobilier a un fort potentiel de croissance.
La qualité d’un emplacement est déterminée par plusieurs éléments (proximité des commerce, infrastructures, lieux de vie…). Par exemple, si l’on imagine 2 maisons similaires dont l’une serait située aux Almadies et l’autre à Patte d’Oie, il y aurait une différence notable de prix, du fait de la localisation de ces maisons.
Il s’agit bien là d’un critère déterminant car trouver un bon emplacement s’inscrit sur une vision à long-terme. Certains investisseurs peuvent prendre le parti d’acheter un terrain à Saly, où le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter ces dernières années, et le revendre 5 ans plus tard et ainsi réaliser une plus-value intéressante.
Il est donc primordial de comparer et de s’approprier les différences de prix entre chaque emplacement avant de se lancer dans un investissement.
3) LES QUALITÉS ET LES SPÉCIFICITÉS DU BIEN
C’est une question très importante car la qualité du bien immobilier aura un impact direct sur la rentabilité escomptée.
En effet, un bien en bon état à l’achat n’aura pas forcément besoin de beaucoup de travaux, ce qui réduira considérablement les dépenses sur le long terme, et ainsi vous assurer d’une meilleure rentabilité par rapport à un bien dans un état médiocre.
Pensez donc à vérifier tous les composants de votre bien, et ainsi éviter de mauvaises surprises lorsque vous l’aurez acheté, car suivant les travaux à effectuer, on peut se retrouver face à un gouffre financier.
Même chose pour les spécificités. Ce sont en quelques sortes les options qui vont ajouter au bien une certaine valeur. A titre illustratif, un terrain viabilisé, clôturé et muni d’un portail détiendra de plus d’atout comparé à un terrain sans tout cela.
4) DÉFINIR UNE STRATÉGIE CLAIRE
Un investissement immobilier au Sénégal ne sera couronné de succès que s’il s’inscrit dans une réelle stratégie patrimoniale.
Cette dernière doit répondre au mieux à vos objectifs. Quel est mon but avec cet investissement ? Un revenu complémentaire ? Une recherche de plus-value ? Préparer l’avenir de ma famille et de mes enfants ? Me créer ou accroître mon patrimoine ?…
Quand la question du pourquoi aura trouvé sa réponse, attelez vous au comment. Vais-je payer comptant ? Quel sera l’impact sur mon épargne ? N’est-il pas plus approprié d’opter pour un crédit immobilier, et ainsi ne pas impacter ma trésorerie ?…
L’immobilier est bien un secteur clé du dynamisme sénégalais, et cela n’est pas de se terminer tant la marge de développement du pays est importante. Peut-être est-ce le moment pour vous d’y prendre part et de réaliser un investissement immobilier au Sénégal ? Découvrez tous nos biens à la vente.