Tout individu possédant une part dans une copropriété au Sénégal est tenu de s’acquitter des charges de copropriété, conformément au règlement de celle-ci. Ces dépenses peuvent être classées en deux catégories : les charges générales et les charges spéciales. Les premières se rapportent à l’ensemble des coûts associés à la copropriété, tandis que les secondes sont directement liées à l’entretien des installations communes ou des services collectifs. Cet article se propose d’élucider le concept des charges de copropriété au Sénégal et leur répartition.
Qu’entend-on par « Charges de Copropriété » au Sénégal ?
Les charges de copropriété au Sénégal représentent les dépenses engagées pour l’entretien et le bon fonctionnement de la copropriété. Elles sont généralement décidées et votées lors d’une Assemblée Générale (AG). Elles sont aussi anticipées dans le budget prévisionnel de la copropriété. Cependant, il peut arriver que certaines dépenses, non prévues dans le budget, surviennent. Ces dépenses exceptionnelles, bien que non budgetées, doivent être supportées par tous les copropriétaires pour le bien commun.
Quels sont les frais inclus dans le budget prévisionnel d’une copropriété au Sénégal ?
Les dépenses obligatoires, indispensables et irrégulières engagées pour l’entretien de la copropriété et l’administration des parties communes sont classées comme charges courantes. Ces charges courantes comprennent principalement :
- Les honoraires du syndic de copropriété : Ce sont les frais payés au syndic pour la gestion de la copropriété.
- La rémunération du personnel d’entretien et de surveillance de l’immeuble : Les frais pour l’entretien et la surveillance de l’immeuble sont inclus dans ces charges.
- Le coût des petits travaux et réparations sur l’immeuble : Toutes les réparations mineures nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état sont couvertes par ces charges.
- L’entretien des parties communes : Cela inclut l’entretien des escaliers, des ascenseurs, des espaces verts, des piscines, etc.
Ces dépenses doivent être incluses dans le budget prévisionnel de la copropriété, établi par le syndic et approuvé lors de l’Assemblée Générale par le syndicat des copropriétaires.
Et qu’en est-il des charges exceptionnelles ?
Comme leur nom l’indique, les charges exceptionnelles sont imprévues et, par conséquent, non incluses dans le budget prévisionnel. Il peut s’agir de dépenses liées à de grands travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble. Ces dépenses non budgétisées sont votées au cas par cas lors de l’Assemblée Générale de copropriété. Elles peuvent concerner :
- Les travaux de ravalement de façade ;
- L’extension des surfaces des parties communes ;
- La réfection des peintures dans les parties communes ;
- La création d’installations communes ;
- Les travaux de rénovation de la toiture ;
- La surélévation de l’immeuble, etc.
Il est important de noter que tous les copropriétaires doivent s’acquitter de ces charges, même si elles sont exceptionnelles et hors budget prévisionnel.
Comment sont réparties les charges dans une copropriété au Sénégal ?
En matière de charges de copropriété au Sénégal, il existe des charges générales et des charges spéciales. La loi n° 88-04 du 16 juin 1988 sur la copropriété des immeubles bâtis au Sénégal clarifie cette distinction, indiquant que « les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
Selon cette loi, une charge spéciale dans une copropriété au Sénégal est définie en fonction du critère d’utilité. En d’autres termes, la répartition des charges dépend de leur nature et de leur utilité pour les copropriétaires.
Les charges spéciales dans une copropriété au Sénégal
Les charges spéciales concernent uniquement certains copropriétaires. Par exemple, les frais d’entretien de l’ascenseur sont une charge spéciale car ils ne concernent que les copropriétaires des lots situés aux étages supérieurs. Ceux qui habitent au rez-de-chaussée n’ont pas à s’acquitter des frais d’entretien de l’ascenseur puisqu’ils n’en ont pas l’utilité. La répartition des charges spéciales dépend donc de l’utilisation que font les copropriétaires des services et équipements collectifs.
Les charges générales dans une copropriété au Sénégal
Les charges générales, en revanche, concernent tous les habitants de l’immeuble. Elles comprennent :
- Les cotisations pour les assurances obligatoires ;
- Les honoraires du syndic ;
- Le nettoyage des parties communes ;
- L’enlèvement des ordures ;
- Les travaux de réfection ou de rénovation ;
- La rémunération du personnel d’entretien, etc.
Pour la répartition des charges, si elles sont générales, elle se fait selon la quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire. Ainsi, le calcul des charges à payer par chaque personne se fait proportionnellement aux tantièmes.
Quant à la répartition des charges spéciales, elle se fait en tenant compte objectivement du critère d’utilité. C’est-à-dire en fonction de l’utilité que l’espace ou l’équipement objet de la dépense représente pour le copropriétaire.
Comment sont votées les charges de copropriété au Sénégal ?
Toutes les charges de copropriété sont votées lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires. C’est lors de cette AG que le budget prévisionnel, qui couvre toutes les dépenses courantes liées à l’immeuble, est voté. Ces dépenses sont ensuite réparties en charges générales et spéciales. Cependant, il y a des charges exceptionnelles qui ne sont pas prévues par le budget prévisionnel voté en AG. Ces frais sont votés en même temps que les travaux qu’ils servent à financer.
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