Avoir un compte en banque bien garni peut vous permettre d’acheter votre nouveau logement comptant, sans passer par un crédit immobilier. Souvent perçu par une dette au sens négatif du terme, recourir à un crédit n’est pourtant pas dénué de sens. Bien au contraire ! Il y a en fait des avantages aux 2 pratiques. Dans des cas spécifiques, l’une sera plus adaptée que l’autre. Voyons tout cela dans cet article.
ACHETER COMPTANT : PAS DE CLAUSE SUSPENSIVE DE PRÊT
C’est un atout indéniable pour un acquéreur qui formule une offre d’achat pour un bien immobilier. Acheter comptant supprime de fait toute clause suspensive de prêt. En effet, lorsqu’un acquéreur passe par un prêt immobilier, cette clause sera très majoritairement inscrite dans le compromis de vente.
Il y a là un risque pour le vendeur de voir sa vente annulée car les demandes de prêt de l’acheteur peuvent être refusées. C’est d’autant plus le cas si ce dernier n’a pas fait les démarches nécessaires pour estimer sa capacité d’endettement.
Ainsi, acheter un bien immobilier en payant cash peut faire une très grande différence, surtout dans les zones où il y a une forte tension immobilière (beaucoup de demande). Face à 2 offres équivalentes avec l’une comptant et l’autre sous condition d’obtention de prêt, le vendeur penchera dans l’écrasante majorité des cas pour la première. Cette dernière lui confère la sécurité de voir la transaction aller à son terme sans incertitude.
ACHETER COMPTANT : UN COÛT TOTAL DIMINUÉ
Quand on emprunte de l’argent à sa banque pour acheter un bien immobilier (et même pour autre chose), il y a forcément des frais qui viennent s’ajouter. Entre le taux d’intérêt, l’assurance et autre, vous aurez forcément un prix à payer supérieur au montant de base.
C’est pour cela qu’acquérir une maison au comptant vous permettra de faire des économies sur toutes ces dépenses annexes.
Il y a une technique bien connue gestionnaires de patrimoine : le coût d’opportunité. Il s’agit de comparer ce que vous auriez pu percevoir si vous aviez placé votre somme empruntée (et donc ce que vous ne gagnez pas en utilisant votre capital au comptant pour un achat immobilier). Cela permet d’avoir un marqueur de taille lors de votre choix entre le paiement cash et le prêt immobilier.
CRÉDIT IMMOBILIER : LA NOTION DE CASHFLOW
Un investissement immobilier est différent de l’acquisition de sa résidence principale. En effet, vous allez recevoir des loyers tous les mois en mettant votre logement à la location.
Quand vous entreprenez d’investir dans l’immobilier, votre objectif est sûrement de multiplier les achats afin de vous constituer un parc immobilier où chaque bien est auto-financé (revenus plus importants que les charges). Si vous financez vos investissements au comptant, vous vous retrouverez sûrement bloqué lorsque vous aurez utilisé toute votre épargne.
Un crédit immobilier partiel ou total sera donc judicieux dans ce cas précis. En effet, les banque n’acceptent généralement que les dossiers où l’endettement est inférieur à 33%. Emprunter vous permettra donc d’effectuer plusieurs investissements. En effet, les revenus que généreront vos biens viendront directement impacter positivement votre taux d’endettement. A moins d’avoir une épargne très conséquente, le crédit immobilier est le moyen le plus efficace d’agrandir son patrimoine immobilier et conserver son capital.
CRÉDIT IMMOBILIER : UN PUISSANT EFFET DE LEVIER
Toujours dans le cadre d’un investissement locatif, emprunter vous permet de bénéficier de ce que l’on appelle les effets de levier du crédit immobilier. Dans la mesure où emprunter vous permet de multiplier les acquisitions, c’est toute votre rentabilité qui s’en trouvera bonifié.
EXEMPLE :
Vous avez une épargne de 100 000 000 FCFA. Cet épargne pourrait constituer par exemple 4 apports de 25 millions chacun. Admettons que ces apports vous permettent d’emprunter 75 000 000 FCFA par bien immobilier. Vous vous retrouvez donc avec une capacité à financer 4 biens à 100 000 000 FCFA chacun soit 400 000 000 FCFA au total. En d’autres termes, une épargne de 100 000 000 FCFA vous permet de financer des investissements immobilier à hauteur de 400 000 000 FCFA.
Si la rentabilité est de 5% annuelle, vous allez gagner : 400 000 000 x 0.05 = 20 000 000 FCFA. Soit une rentabilité annuelle de 20 000 000 / 400 000 000 x 100 = 20%. Pas mal non ?
Si vous aviez investi la totalité de votre épargne dans un bien immobilier en payant comptant, vous n’auriez gagné « que » 100 000 000 x 0.05 = 5 000 000 FCFA.
En utilisant intelligemment son épargne et à condition que vos investissements génèrent régulièrement des revenus, emprunter reste la meilleure des options.
Notre avis : Bien que toutes les épargnes soient différentes et les situations uniques, vous aurez bien compris dans cet article que le choix du financement est primordial dans sa stratégie patrimoniale. Ainsi, acheter sa résidence principale comptant semble être une choix psychologique de choix lorsque l’on a les moyens. Mais pour un investissement immobilier, le crédit reste la valeur la plus sûre pour doper la rentabilité.
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